서울을 제외하고 수도권에서 집값이 가장 높은 곳은 어디일까.또 지난 상승장에서 가장 집값이 많이 오른 지역은 어디일까.주택 가격이 가장 높은 곳을 알고 있다는 것은 입지가 가장 좋은 곳을 알고 있다는 것과 같다.”가격=입지+상품”이라고 가정했을 때, 상품의 가치가 같으면 입지 가치가 높을수록 가격도 높아지기 때문이다.또 주택 가격이 가장 많이 오른 지역을 알고 있다는 것은 집값이 오른 지역으로 늘어선 지역 차가 나타난다는 것이며, 주택 가격 상승 요인을 분석할 수 있다는 것이다.언제 어디서 무엇을 어떻게 투자해야 하는지도 알게 된다.수도권은 서울과 접하는 도시에만 국한했다.고양시부터 시계 방향으로 양주, 의정부, 남양주, 구리, 하남 성남 과천, 안양, 광명 부천 김포가 서울과 인접한 경기도의 도시인 인천은 광역시이기 때문에 분석에서 제외했다.주택 가격의 기준은 실거래가이며, 각 지역 아파트 전용 면적 59~84㎡쯔보 단가 평균치를 가지고 계산했다.2022년 연 평균 집값이 가장 높은 곳은 과천이다.약 6천 6백만원으로 다른 수도권 주택 가격에 비해서 압도적으로 높다.과천 다음에 집값이 높은 곳은 성남이다.성남 지역의 평당 단가는 4천 5백만원.3번째로 높은 곳은 허난, 그 다음은 광명이다.각각 3600만원, 3500만원이었다.주택 가격이 가장 낮은 곳은 양주에서, 가격 단가는 1300만원을 기록했다.(과천>>성남>하남>광명>구리`안양>부천>고양>김포>남양주>의정부>양주)
과거에는 어땠을까. 어느 지역이 집값이 가장 비쌌을까. 여전히 과천일까. 국토교통부 실거래가 제공되는 2006년부터 실거래가를 기준으로 아파트 평단가 그래프를 그려봤다. 역시 과천은 10년 전이나 20년 전이나 수도권에서 압도적인 1위였다. 성남도 과천의 뒤를 이어 2위를 유지해 왔다. 반대로 양주는 다른 수도권 도시에 비해 항상 집값이 낮았다. 1~2위 도시와 12위 도시, 이 세 지역을 제외하고 나머지 지역은 순위 변화가 계속돼 왔다. 다만 세부적인 순위 변화는 그래프를 좀 더 확대해 봐야 할 것 같다.
아파트평단가추이(로그스케일)
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2006년으로 돌아간다. 그래프에서 확인한 것처럼 집값 순위 1, 2위는 과천과 성남이다. 이어 세 번째로 높은 집값을 기록한 도시는 안양이다. 2022년 6위였던 것을 생각해보면 안양은 그동안 다른 지역에 비해 집값이 오르지 않은 지역이다. 그 다음 순위가 떨어진 곳이 있다면 고양이다. 고양은 2006년 7위였으나 2022년에는 8위로 떨어졌다. 사실 고양이 8위에 오른 것은 2008년부터다. 이번 상승장을 거치면서 집값이 정말 오르지 않았던 지역 중 하나다. 2006년까지만 해도 아파트 평단가가 하남, 광명, 구리와 같은 그룹으로 보일 정도로 붙어 있었으나 지금은 10위권 김포, 남양주 집값과 더 가까워졌다.
2006년과 2022년 아파트 평당 단가를 살펴보면 전반적으로 주택 가격이 모두 오른 것은 사실이지만, 어떤 지역은 다른 지역보다 상대적으로 많이 올랐고 어떤 지역은 상대적으로 적게 오르기도 한 것으로 나타났다.그렇다면”상승 사이클”로 불리는 09년(08년 금융 위기 이듬해)에서 2021년간은 어느 지역의 주택 가격이 가장 큰 변화를 보였을까.상승률을 기준으로 나레비을 세울 때 가장 집값이 극적으로 달라진 것은 하남이다.2009년보다 2021년에 무려 200%이상 올랐지만 3배 이상 주택 가격이 급등한 것이다.그 다음은 광명, 성남, 김포, 과천의 순이었고, 구리와 남양주, 안양까지 100%를 넘는 상승률을 기록했다.
시기별로 각 지역의 집값 상승률을 나누어 보면 어떤 결과가 나올까.우선 지난번의 상승장 시기를 3단계로 구분했다.1단계, 2009~2014년 상승장 입구에서 지방은 이미 한번의 큰 상승세가 나타나기도 한 시기이다.오히려 수도권만 보면 아직 하락이 끝나지 않은 곳도 있었다.2단계, 2014~2019년 수도권이 본격적인 상승장에 돌입한 시기에서 지방은 잠시 조정을 받거나 쉬고부터 다시 상승하는 시기이기도 했다.3단계, 2019~2021년 수도권 지방을 불문하고 전국의 집값이 상승한 시기에서 특히 2020년 대유행 이후 시중 유동성이 급격히 증가하는 곳에서 집값 폭등이 나타나기도 했다.1단계 상승장 입구 구간에서는 역시 주택 가격은 오히려 하락하는 곳도 있다, 상승과 하락이 혼재되는 양상을 보였다.오른 지역은 8곳.광명과 김포가 가장 높은 상승률을 기록하고 하남과 남양주 등이 뒤를 이었다.반면, 하락률이 가장 컸던 지역은 과천에서 가장 집값이 높은 지역이 이 시기 하락세가 가장 심했던 곳으로 확인됐다.상식적으로는 이해할 수 없다.다만 이 시기의 상승률과 하락률 자체가 그다지 크지 않았기 때문에 상승과 하락에 큰 의미를 두지 않아도 좋을 것으로 보인다.
제2단계 본격적인 수도권 상승장이 시작되었던 시기에는 지역별 상승률 편차가 크게 나타났다.가장 높은 상승률을 기록한 곳은 하남에서 5년간 83%의 상승률을 기록하고 그 바로 뒤를 이어 과천이 82%상승하는 주택 가격이 크게 튀어올랐다.그 다음의 상승률 순으로 성남 광명, 안양, 구리가 높은 상승률을 기록하고 의정부와 양주, 남양주 등은 상대적으로 주택 가격 상승이 느렸다.본격적인 상승기로 접어들고 입지에 따른 차별화가 나타났다고 이해할 수 있을 것이다.정확히 부합하지 않지만 대체로 주택 가격이 높은 곳이 상승장에서 더 높은 상승률을 기록했다는 점은 고무적이다.먼저 확인한 것처럼 집값이 높은 곳은 비싼 값의 이유가 있어서 높은 것이다.그 대표적인 예가 입지인 입지가 좋은 곳은 집값도 더 크게 상승한다는 의미이기도 하다.
3단계는 전형적인 유동성 장세다. 모든 지역이 비슷한 속도로 동시에 상승하는 모습을 보였기 때문이다. 그 와중에 상승률에도 순서는 있었다. 남양주는 상승장 동안 큰 상승을 하지 못했지만 2019년 이후 2년간 60% 이상의 상승률을 기록했고 하남은 이번에도 상대적으로 높은 상승률을 보였다. 2단계와 3단계가 다른 점은 차별적 상승보다는 무차별적 상승세를 보였다는 점, 그리고 평균적으로 2단계 5년간 상승률(46%)보다 3단계 2년간 상승률(55%)이 높았다는 점이다. 간단히 말해서 너도 나도 폭등했다는 얘기다.” 하고 있으면”회로를 돌리고, 만약 내가 과거로 돌아갔다면 부동산 투자가로서 어떻게 해야 할까.우선 언제 투자하는지를 생각해야 한다.2010년대 초반 제1단계 상승장 입구에서 수도권에 투자했어야 했는지.일단 숫자가 말하는 답은 NO. 그 때 투자를 하셨다면 지방에 갔어야 했다.수도권은 이번 본처럼 별로 재미 없는 시장이었다.너무도 정답을 분명히 보는 듯하지만, 1단계보다 2단계에서 수도권 아파트에 투자한 때 보다 효율적인 투자가 생겼다.언제 투자할지 알아냈고, 그 다음은 어디 가서 투자하면 좋을까.수도권 중에서도 어디.어디에 가면 사람보다 나은 성과를 낼 수 있었을까?허난, 과천, 성남, 광명까지.여기로 가고 투자를 했다면 다른 지역보다 상대적으로 집값이 더 오른 것이다.만약 의정부, 양주, 남양주, 고양 부천 같은 곳에 가서 투자를 했다고 하면 집값이 오르는 것은 올랐겠지만 그 상승 속도가 늦게 뭔가 열심히 하고 있는 것에 격차가 벌어지고 안타까운 상황이 확산됐을 것이다.지역은 선택해서 어떤 제품을 쓰느냐가 남았다.허난, 과천, 성남, 광명에 가서 아무것도 사야 할까.다르다는 것은 누구라도 알 수 있다.상품까지 선택을 마치면 어떻게 투자해야 할지가 남았다.즉, 어떤 방법으로.가장 효율적인 방법으로.실제 거주를 하는 사람은 그 지역에 가서 사는 사람도 있을 것이고, 1주택자도 그 지역에 살고 있지 않더라도 인수하는 사람도 있을 것이고 적절한 지렛대(레버리지)를 활용할 수도 있고 전세금을 두는 사람, 집세를 내는 사람, 장기 보유하는 사람, 단기간 매매하는 사람 등 다양한 방법이 있을 것이다.그런데 왜 하남의 주택 가격은 전의 상승장에서 이렇게 좋은 퍼포먼스를 보였는지..?그리고 양주는 왜 아니 양주는 그것도 의정부는 왜 주택 가격 상승이 늦은 건가..?